Um nicht draufzuzahlen, sollten Mieter das Schreiben vom Vermieter oder Verwalter genau unter die Lupe nehmen. Wir verraten, wie das geht.
Mit dem neuen Jahr kommen auf Millionen von Haushalten teils kräftige Nachzahlungen zu: in Form der Betriebskostenabrechnung. Mieter sollten die Bescheide genau überprüfen. „Fast die Hälfte aller Abrechnungen ist falsch“, sagt Udo Casper, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds (DMB) Baden-Württemberg. Das zeige die Beratungserfahrung. Doch wo versteckt sich der Fehlerteufel?
Häufig werden Gebühren auf die Mieter umgelegt, die diese gar nicht tragen müssen – wie Verwaltungskosten oder Bank- und Kontoführungsgebühren. Ein weiteres Beispiel ist die Wartung der Klingel- und Gegensprechanlage. Dieser Posten darf ebenso nicht in der Rechnung auftauchen. „Warum eine Klingelanlage überhaupt geprüft werden muss, ist schleierhaft“, findet Karl-Friedrich Moersch in seinem Buch „ABC der Mietnebenkosten“. Sei die Anlage defekt, müsse der Vermieter die Reparatur als Instandhaltungskosten selbst tragen. „Es darf nur abgerechnet werden, was im Mietvertrag vereinbart ist“, erläutert DMB-Landeschef Casper. Sei nichts geregelt, seien auch keine Nebenkosten fällig.
Oftmals, das zeigen die Erfahrungen der Mietervereine, können Verbraucher die Abrechnung nicht nachvollziehen – dann zum Beispiel, wenn die Angabe des Umlageschlüssels fehlt, der angibt, wie der Vermieter die Kosten auf die Parteien verteilt. Selbst ganz banale Dinge passieren. So ist es in der Vergangenheit schon vorgekommen, dass manch Hauseigentümer oder Verwalter schlichtweg die Mietparteien durcheinander brachte. Fehler können eben überall passieren – und teuer sein.
Flattert die Betriebskostenabrechnung ins Haus, sollten sich Mieter nicht unter Druck setzen lassen. „Selbst wenn da steht, man solle die Summe innerhalb einer Woche begleichen, hat jeder genügend Zeit, um die Rechnung zu überprüfen – zwei Monate besagt die Rechtssprechung“, erläutert Casper. Das heiße allerdings nicht, dass man mit dem Überprüfen bis zum letzten Augenblick warten sollte.
Durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat zahlen Mieter in Deutschland an Nebenkosten für ihre Wohnung. Rechnet man alle denkbaren Gebühren zusammen, kann die so genannte zweite Miete bis zu 2,94 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Das geht aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel des DMB hervor. Nach dieser Rechnung werden für eine 80 Quadratmeter große Wohnung allein 2822,40 Euro im Jahr fällig, vorausgesetzt, sämtliche Posten fallen an.
Heizung 84 Cent, Hauswart 18 Cent, Warmwasser 25 Cent: Der Betriebskostenspiegel gibt Mietern einen guten Überblick, wie viel sie für die einzelnen Dienstleistungen im Schnitt berappen müssen. Stutzig werden sollte, wer entdeckt, dass ein bestimmter Posten in der eigenen Rechnung den Durchschnitt deutlich übersteigt. Freilich gibt es regionale Unterschiede. Deshalb halten die Bundesländer – ausgenommen von Bremen und dem Saarland – eigene Betriebskostenspiegel bereit. Online unter www.dmb.de ist die deutschlandweite Erhebung abrufbar, und es finden sich Links zu den Ländern.
Wer entdeckt, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, kann zunächst versuchen, die Angelegenheit mit dem Vermieter oder Verwalter selbst zu klären. Hilft das nicht, führt der Weg zum Fachmann. Mietervereine beispielsweise, beraten ihre Mitglieder kostenlos. Und die Verbraucherzentralen erteilen im Rahmen der Mietererstberatung Rat. Ebenso helfen sie weiter, wenn sich Streit etwa um Rechnungen für Strom- oder Gas entfacht, die direkt vom Anbieter kommen.
Leider lassen sich viele Fehler nicht auf den ersten Blick erkennen. Oftmals benötigen Mieter Erklärungen zu den einzelnen Kostenpositionen, zum Beispiel zu Preisunterschieden gegenüber dem Vorjahr. Dann ist eine Rücksprache mit dem Vermieter sinnvoll. Kopien von Belegen und Rechnungsunterlagen muss dieser seinem Mieter in der Regel jedoch nicht zusenden. Lediglich müssen Vermieter die Unterlagen in ihrem oder im Büro des Verwalters offenlegen. Mieter dürfen die Materialien dann fotografieren. Manch Hauseigentümer erlaubt es auch, sein Kopiergerät zu benutzen. Eine gute Idee ist es, den Vermieter vorab zu fragen, ob er nicht bereit wäre, einzelne Belege gegen Zahlung von 25 Cent pro Kopie zu übersenden.
Über 95 Prozent aller Beratungsfälle – einschließlich von Betriebskostenstreitigkeiten – könnten die Mietervereine ohne Gericht klären, sagt DMB-Landesgeschäftsführer Casper und gibt zu bedenken: „Taucht ein Fehler in der Abrechnung auf, ist das nicht unbedingt böse Absicht des Vermieters. Es ist eben eine komplizierte Angelegenheit.“